Гаранции в строителството: минималните срокове са в закона и не можете да ги съкратите

Наредба № 2 от 2003 определя МИНИМАЛНИ гаранционни срокове — от 5 до 10 години според вида работа — и по-кратък договорен срок не важи. Кога режимът е нормативен и кога договорен, какво трябва да съдържа гаранционната карта и как се управляват рекламациите.

Първо това, което много фирми не знаят

Гаранционният срок в строителството не се измисля от фирмата. За строежите има нормативно определени минимални срокове и договор, който предвижда по-кратък, не постига това, което е искал — прилага се минималният.

Тоест изречението „ние даваме една година гаранция" при строеж не е търговско решение. То е клауза, която няма да издържи.

⚖️ Затова гаранцията е по-добре да се разбира като рамка, в която работите, а не като нещо, което преговаряте.

Какво казва Наредба № 2 от 2003

Става дума за Наредба № 2 от 31.07.2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти.

Чл. 20 определя минималните срокове по видове работи. По категории те са в следния порядък:

- новоизпълнени строителни конструкции, включително земната основа под тях — 10 години;
- основен ремонт и реконструкция на съществуващи конструкции, както и възстановени след авария — 8 години;
- хидроизолационни, топлоизолационни, звукоизолационни и антикорозионни работи — 7 години в неагресивна среда и 5 години в агресивна;
- вътрешни инсталации на сгради — 7 години (при основен ремонт и реконструкция — 5);
- други строителни и довършителни работи (настилки, облицовки, дограма и подобни) — 5 години.

Сроковете текат от деня на въвеждане на строежа в експлоатация.

⚠️ Наредбата е изменяна — включително през 2019 г. (ДВ, бр. 89/2019), когато срокове бяха увеличени. Преди да впишете конкретен срок в договор, сверете точния списък с действащата редакция; тук числата са дадени за порядък и за да знаете, че такива минимуми изобщо съществуват.

Кога режимът е нормативен и кога — договорен

Тази разлика решава почти всичко на практика и рядко се обяснява.

Нормативният режим важи за строежите — тези, които минават през разрешение за строеж и въвеждане в експлоатация. Там минималните срокове по Наредба № 2 се прилагат независимо какво пише в договора.

Договорният режим важи за работи, които не са строеж в този смисъл — например вътрешен ремонт на апартамент без конструктивна намеса и без разрешение. Там гаранцията е това, за което страните са се договорили по общите правила на Закона за задълженията и договорите, и фирмата наистина определя срока.

⚖️ Практически извод: един и същи занаят може да е в двата режима според това част от какво е. Хидроизолация на нов покрив при въвеждане в експлоатация и подмяна на течаща хидроизолация на съществуваща тераса не са едно и също нещо юридически.

⚠️ Това е обща информация за рамката, не правен съвет. Конкретният случай зависи от договора и от вида на строежа.

Защо това е предимство, а не тежест

Повечето фирми виждат гаранцията като бъдещ проблем и я споменават възможно най-малко.

Обърнете го: щом сроковете така или иначе важат, единственият избор, който имате, е дали клиентът да разбере за тях от вас или от някой друг.

Фирма, която на предаването дава документ със срокове по видове работи и с ясен ред за рекламация, изглежда като фирма, която знае какво прави. Тази, която казва „ще дойдем, ако нещо стане", изглежда като фирма, която се надява да не стане.

⚖️ И конкурентно: точно това е разликата, за която клиентът плаща повече — не по-добра гаранция, а знанието какво точно има.

Какво съдържа гаранционна карта, която върши работа

• Обект, страни и дата на предаване или на въвеждане в експлоатация — оттам текат сроковете.
• Извършените работи по видове, а не общо „ремонт“ — сроковете са различни за различните работи.
• Гаранционен срок за всеки вид, съобразен с нормативния минимум, когато той се прилага.
• Какво покрива и какво не — нормално износване, неправилна експлоатация, намеса от друг изпълнител.
• Как се подава рекламация: на кого, по какъв ред, и в какъв срок отговаряте.
• Подпис на двете страни — гаранция, която клиентът не е получил, е гаранция, за която ще спорите.

Хартиената гаранция е тази, която създава спорове

• Клиентът губи картата и после спорът е какво е било обещано.
• Рекламацията идва по телефона, не се записва никъде и се забравя.
• Няма история кой обект каква гаранция има и докога — при десет обекта това е неуправляемо.
• Не се вижда кога е подадена рекламацията, значи не се доказва и кога сте реагирали.
• Гаранцията не е свързана с документацията на обекта — при спор няма на какво да стъпите.

Как става организирано

При предаване на обект издавате гаранция с избрани срокове по видове работи; клиентът я одобрява от своя профил и тя остава при него — не в чекмедже.

Рекламацията идва като запис с дата, не като обаждане: вижда се кога е подадена, кога сте отговорили и какво е направено. Това е и защитата ви — при спор „реагирахме навреме" е твърдение, което се доказва само ако е записано.

И понеже гаранцията е свързана с обекта, зад нея стоят дневникът, снимките и актовете — тоест при рекламация имате на какво да стъпите, вместо да си спомняте.

Пробвайте на един обект

На следващото предаване издайте гаранцията като документ със срокове по видове работи, вместо като изречение в разговора.

31 дни безплатно, без карта.